ДГИ Москвы против ЗАО «Лабнефтемаш»
ИСК О СНОСЕ ЗДАНИЯ!
ДГИ г. Москвы обратился с иском к ЗАО «Лабнефтемаш» о признании самовольной постройкой помещения общей площадью 519,6 кв. м. В обоснование заявленных требований истцы указали, что в результате обследования земельного участка установлен факт регистрации права собственности на объекты капитального строительства при отсутствии разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.
Спор рассматривался арбитражным судом г. Москвы в рамках дела А40-111705/21. В удовлетворении требований ДГИ о сносе построек было отказано.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что в архивных выписках указанное здание было учтено как одноэтажное разновысотное, а фактически на момент обследования оно является двухэтажным с ярко выраженными оконными проемами второго этажа. Согласно анализу технической документации ГБУ «МосгорБТИ», увеличение площади здания с 313,7 кв. м.до 519,6 произошло вследствие реконструкции, путем частичной реконструкции первого этажа и увеличения этажности здания, а именно надстройки второго этажа. Площадь возведенных (реконструированных) нежилых помещений составляет 205,9 кв. м.
В обоснование заявленных требований истцы указывали, что земельный участок для целей капитального строительства (реконструкции) не предоставлялся, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалась, в связи с чем надстройка второго этажа площадью 205,9 кв.м., обладает признаками самовольной постройки.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Конституционным Судом Российской Федерации в п. 2 Определения от 03.07.2007 г. N 595-О-П, разъяснено, что самовольная постройка должна отвечать хотя бы одному из трех признаков, а именно постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Как обычно по такого рода делам по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза.
Если обобщить выводы первой экспертизы, то выполненные на объекте недвижимости строительные работы являются реконструкцией. На указанном объекте недвижимости были возведены новые помещения. Демонтаж и приведение указанного помещения в изначальное состояние возможно, если в обязательном порядке будут выполнены следующие мероприятия:
- выполнить техническое заключение;
- разработать с его учетом проект демонтажных работ, с учетом необходимых мероприятий по ограждения на придомовой территории участка земли;
- выполнить демонтажные работы инженерных систем объекта исследования;
- выполнить демонтажные работы конструкции покрытия/кровли объекта исследования;
- выполнить демонтажные работы несущих элементов конструкций объекта исследования: монолитных перекрытий, каменных конструкций наружных стен;
- восстановить фасадную часть здания, кровлю, учетом мероприятий по недопущению протечек воды;
- вывести строительный мусор.
Восстановительные работы необходимо проводить с учетом технических характеристик объекта до реконструкции. Возведенные в процессе реконструкции новые помещения не соответствуют градостроительным и строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам. Также эксперт заявил, что помещения не соответствуют необходимым требованиям безопасности и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с недостаточной явностью выводов эксперта, а также с выполненным ответчиком устранением замечаний была назначена дополнительная экспертиза. В результате которой было установлено, что владелец помещения частично устранил существующие недостатки и нарушения, однако до устранения всех выявленных недостатков, помещение всё ещё представляет опасность для граждан.
Для окончательной проверки соответствия помещения нормам была назначена третья экспертиза, которая указала на полное отсутствие нарушений и возможность безопасной эксплуатации реконструированного объекта.
Также суд рассмотрел документацию, связанную с реконструкцией и вводом спорного помещения в эксплуатацию. Согласно выписке из Протокола № 14 от 22.05.1997 утверждено решение окружной комиссии по вопросам земельных отношений и градостроительства префектуры ЮАО г. Москвы о согласии с проведением капитального ремонта здания с приспособлением чердачного помещения под офис. Распоряжением Главы Районной Управы от Даниловского района 01 июня 2001 г.утвержден протокол №5 от 01.06.2001 Межведомственной комиссии Районной Управы Даниловского района, которой было принято решение о согласовании перепланировки нежилого здания, в котором находится спорное помещение, после чего Актом от 03 сентября 2001 г., утвержденным главой Управы м.р. Даниловский О.А. спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию.
Важно отметить, что указанные согласования и сама реконструкция выполнялись до вступления в силу действующего ГрК РФ, что имеет важное правовое значение.
Роль в данном деле также сыграла также отмена Симоновским районным судом г. Москвы постановление о привлечении ЗАО «Лабнефтемаш» к административной ответственности (признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.7 ч.1.1 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях). Причем основания привлечения к административной ответственности полностью совпадали с основаниями исковых требований по самовольной постройке.
В связи с указанными обстоятельствами суд постановил, что истцами не представлено доказательств того, что сохранение спорного объекта капитального строительства в реконструированном положении нарушает права и законные интересы истцов. По результатам проведенной экспертизы и представленных документов было установлено, что спорный объект отвечает градостроительным строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей в рассматриваемой ситуации.
Также суд принял во внимание пропущенный истцами срок исковой давности и указал на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлениях от 04.09.2012 г. N3809/12 и от 18.06.2013 г. N17630/12, о толковании ст. 200 ГК РФ относительно начала течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы, Правительство Москвы имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Таким образом, истцам было известно об изменении площади строения не позднее даты технической инвентаризации объекта – 09.04.2001. Кроме того, заключая Договор аренды, истцы как правообладатели земельного участка знали о наличии возведенного второго этажа спорного здания, что следует из содержания договора аренды, где фигурирует именно двухэтажное здание, расположенное на земельном участке.
Исходя из этого, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Апелляционная и Кассационная инстанции согласились с доводами суда первой инстанции.
