Иск о сносе четырех зданий!

ДГИ против Бизнес Центра

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Линия» с требованием признать пристройки и надстройки общей площадью 1407,9 кв. м. и здание общей площадью 6788 кв. м. самовольными постройками, снести их и привести здание в первоначальное состояние, а также освободить занимаемый земельные занимаемые земельные участки.

Спор рассматривался арбитражным судом г. Москвы в рамках дела А40-83743/2023-28-669. В удовлетворении требований ДГИ о сносе построек было отказано.

Предлагаем краткое описание существа спора и примененных судом правовых норм, которое может быть полезно для участников схожих процессов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ самовольной постройкой признается: возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (определение Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П).

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2 Определения от 03.07.2007 г. N 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Важную роль в подобных делах играет строительно-техническая экспертиза. В данном деле перед экспертами было поставлено 24 вопроса. Если обобщить выводы экспертов свелись к следующему:

1. Увеличение площади первого здания произошло путем реконструкции, индивидуально-определенные признаки здания изменились, надстройка и пристройка являются объектами капитального строительства, их перемещение без несоразмерного ущерба зданию невозможно. Возведенные надстройка и пристройка не соответствуют градостроительным, строительным и противопожарным, однако соответствуют санитарным нормам и правилам. Надстройка и пристройка создают угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Увеличение площади второго здания произошло в результате реконструкции, привести здание в исходное состояние возможно, индивидуально-определенные признаки здания изменились, надстройка является объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба зданию невозможно. Указанное помещение не соответствуют градостроительным, строительным и противопожарным, однако соответствуют санитарным нормам и правилам.
3. Здание номер три является объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба зданию невозможно. Указанное здание не соответствуют градостроительным, строительным и противопожарным, однако соответствуют санитарным нормам и правилам.
4. Увеличение площади четвертого здания произошло в результате реконструкции, привести здание в исходное состояние возможно, индивидуально-определенные признаки здания не изменились.

В период судебного разбирательства указанные нарушения были устранены, после чего ответчиком была инициирована дополнительная судебная экспертиза, в ходе которой установлено, что все здания соответствуют градостроительным, санитарным, противопожарным и строительным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд также обратил внимание на то, что ООО «Линия» произвело переустройство спорного объекта за счет собственных средств в соответствии с проектом и Распоряжением Префекта Северо-Восточного административного округа Москвы, изменения отражены в ГБУ МосгорБТИ, работы на объекте произведены с соблюдением строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, обеспечивает возможность безопасной эксплуатации по назначению. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда Северо-Восточного административного округа города Москвы, протоколом № 2 п.29 утвердила выполненное переустройство нежилого помещения с частичным изменением фасада по разработанному проекту, представлены иные документы, подтверждающие согласованность перестройки указанных помещений с органами власти.

Таким образом, с учетом периода строительства суд посчитал имеющими правовое значении согласования реконструкции, выдававшиеся Префектом округа и МВК, действовавшими в соответствии с предоставленными им на тот момент полномочиями, хотя разрешительная документация, предусмотренная действующим в настоящее время ГрК РФ, и не была оформлена.

Следует обратить внимание, что, согласно выводам последней экспертизы, на объекте остались не устраненными отступления от градостроительных норм в части плотности застройки (объективно устранить их невозможно). Однако сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы данные нарушения не являются достаточными для признания постройки самовольной.

         Нормативным обоснованием в этой части являются Правила землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Пост. Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Соответственно важным обстоятельством является то, действовал ли данный нормативный акт на момент выполнения работ.

В данном случае реконструкция зданий, разработка проектной документации осуществлялась в 2004-2006 г.г., согласование выполненных работ осуществлялось с учетом действовавших на тот момент нормативных требований с уполномоченными органами власти г. Москвы, то есть задолго до разработки и утверждения Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных Пост. Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

Важным фактором в данном деле также является факт пропуска исковой давности ДГИ Правительства Москвы. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является согласно пункту 2 части 2 статьи 199 ГК РФ самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав.

Подведомственные Правительству г. Москвы органы исполнительной власти, на который возложены обязанности по выявлению самовольных построек на земельных участках, находящихся в собственности г. Москвы, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имели возможность в пределах срока исковой давности выявить предполагаемый факт самовольного строительства и получить сведения об изменении строительно-технических характеристик объекта недвижимости.

С учетом приведенных доказательств и норм права, суд отказал ДГИ в исковых требованиях и взыскал с истца расходы на проведение судебных экспертиз.